新常态下房地产租赁市场体系构建研究

时间:2019-04-14 12:31:28 来源:兴新闻网 作者:匿名
  新常态下房地产租赁市场体系构建研究 作者:未知 摘要:近年来,国家加大了对房地产市场的控制力度,但从短期来看,高房价不能快速回落。在目前中国高房价的影响下,“转售和轻租”的原始概念正在悄然发生变化。渐渐地,一些年轻人主要持有房地产并转向以租金为基础的消费。国家还出台了房地产租赁政策,促进了房地产市场的发展。本文分析了我国房地产租赁市场的现状和存在的问题,并对发达国家的房地产租赁市场进行了研究。在此基础上,提出了促进中国房地产市场良性发展的六点建议。 关键词:房地产调控;房地产租赁;市场;租购权;新的经济正常 中国共产党第十九次全国代表大会的报告确实表明,中国应该在2020年建设小康社会。实现小康社会的目标将伴随着城市化进程的加快,成千上万的农村人口涌入城市住区,对房地产市场的需求很大。在这个阶段,中国仍然存在着“回购轻型租赁”的普遍概念,这使得公共廉租房和个人在没有概念氛围的情况下进入市场租房。一方面,它重视购买房屋,另一方面,它面临着大量的住房需求。在中国高房价居高不下的情况下,房屋租赁已成为一种方便可行的方式。因此,在社会上,一些年轻人逐渐改变自己的财产。房地产的概念转向基于住房租赁的消费模式。通过租房和出售,我们可以实现房屋所有权,特别是对于低收入群体,特别是新毕业的大学生和农民工,创造一个适合租房和宜居的社会环境。它是以人为核心推动新型城市化。正确的含义是促进房屋归还“居住的本质”的正确含义。这也是中国深化住房制度改革的核心内容。但是,如何营造良好氛围,如何改善中国房地产租赁市场还有待进一步发展。研究工作。 一,中国房地产租赁的现状和问题 1.住房租金继续扩大。随着中国城市化进程的加快,大量农村人口进入城市工作,逐渐成为城市永久居民。他们没有能力在短期内购买房屋。目前,他们只能在租赁市场租房子以满足他们的住房需求。需求。在城市化进程加快的同时,房价也在逐年上涨。目前,它已处于较高水平。不仅农民工,而且每年从学校毕业并去社会工作的毕业生都需要租房子。满足您的住房需求。根据住房和城乡建设部的不完全统计,目前中国约有1.6亿人通过在城市地区租房来解决住房需求,占城市常住人口的21%,其中大多数是新雇用的。大学生和农民工。根据连锁预测,中国的租赁人口数量将在2020年增加到2亿,到2025年增加到2.3亿,到2030年增加到2.7亿。受中国传统的房屋所有权概念和消费者对房产所有权的看法的影响,中国居民主要重视自己的房屋。他们中的大多数人都想购买自己的房地产。在具有经济消费能力的中老年消费群体中,他们已经形成了购买房地产。主要消费模式。然而,与此同时,通过调查,大多数“90后”和“后00后”的年轻人目前正在拒绝购买意愿。他们逐渐认为不再愿意支付高房价。由于经济上的限制,他们希望通过房屋租赁减少对购房的巨额投资,从而更好地改善其他方面的生活质量。 2.租赁市场正在慢慢发展。随着中国经济规模的扩大和经济的稳定增长,中国的城市化率也在逐步加快,城市的净流入人口显着增加,特别是流动人口和流动人口的快速增长。大量人口净流入导致了大量的房屋租赁需求,房地产租赁市场的发展速度也在加快。特别是在中国东部沿海经济发达的城市,房地产租赁市场发展迅速。随着近年来中国中西部地区的经济发展,它也带动了当地房地产租赁市场的快速发展。在中国的房地产租赁市场,房屋租赁的来源主要包括廉租房,公共租赁房,经济适用房和私人住房。廉租住房和经济适用房一直是新住房的主要供应来源和主要渠道。 自1998年中国住房制度改革以来,政府逐渐忽视了社会出租房从原来的忽视到后来,经历了一个在前一次忽视后得到加强的发展过程。政府还出台了一系列促进房地产租赁市场发展的制度政策。 2016年5月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《租赁意见》),积极鼓励和支持住房租赁市场的培育和发展。后来,住房和城乡建设部,国土资源部等有关部委联合发布了相关文件,确定了包括武汉在内的12个城市的首批试点。全国十多个省市20多个城市发布了相关文件和具体措施,进一步加快了住房租赁市场的培育和发展。未来,住房租赁市场有很大的发展空间。二是中国房地产租赁过程中存在的问题 1.市场供需结构不平衡。从某种意义上说,中国房地产目前存在的问题主要是问题,存在结构性失衡。一方面供求? Y结构不平衡。在不同的城市之间,大规模的城市人口流入量大于流出量,净流入量大,房地产需求正在扩大。与此同时,新房的土地供应对土地使用计划有严格的限制,导致住房供应无法及时适应需求;由于大城市的虹吸作用,线性城市人口大量流出,对房地产的需求正在减少。与此同时,房地产供应大于需求,供应过剩。即使房价下跌,也没人关心。另一方面,也有不同的消费群体。供求失衡。可支配收入高的高收入群体拥有大量房地产资产,手中有大量房屋。在没有引入房地产税等房地产税的税收政策之前,这些高收入群体手中的房屋空置,这将导致新的住房供应不能成为有效供给,相应地,对住房工人和低收入群体的刚性需求无法得到有效满足。 房地产价格涨得太快了。近年来,房价一直在快速上涨,特别是近年来。有学者认为,房价的快速上涨与土地供应有一定的关系。首先,土地资源是稀缺资源,其自然供给缺乏弹性,经济供给缺乏弹性,导致人口吸引力强的城市土地供应紧张。与此同时,地方政府的财政收入占土地出让金的很大比例,地方财政依靠土地出让收入。土地价格是房地产开发成本的重要组成部分。土地出让价格的上涨也对房价的上涨产生了一定的影响。新出售的商品房价格上涨将转移到当地房屋的二手市场,这将导致二手房价格上涨,这将导致房价整体上涨,这使得规范房地产变得更加困难。其次,“土地之王”经常出现,受到心理预期上升的影响,这将提高市场预期并进一步提高房价。 3.租户权利未得到有效保护。房屋租赁是房地产市场的重要组成部分,是房屋交易的重要补充,也是房地产市场增加住房供应的重要渠道。在目前的房地产租赁中,租户的权益往往得不到有效保护。有房东可以自由提高租金,任意匆匆忙忙,没有履行房屋租赁合同,租赁不能享受附??近的入住,医疗以及租房者和业主的合法权益等问题。无法得到有效保障。租赁中介行业运作不正常,承租人的押金未及时退还,承诺的服务不能得到充分有效的履行。同时,还有住房质量问题,火灾隐患,非法集体租金等.4。租赁市场不发达,租房和购买不能平等。过去,中国主要发展住房市场,租房是短期的。在这个阶段,中国的房地产市场主要是产权市场,租赁市场不发达,租赁权不完整,没有租赁和购买。承租人的子女无权享受公共服务的好处,如入院,医疗和健康。在中国的一线城市,如北方,V-Shen市和价格校舍中间的其他城市就是一个典型的例子,学区一再报出天价,其实就是房价不仅仅是房产本身的价值,在很大程度上包括附属于房屋的优质教育资源的价值。3.发达国家房地产租赁市场现状及借鉴 从目前发达国家房地产市场的发展情况来看,整个房地产市场的房屋租赁比例相对较大。在美国,住房租赁占整个房地产市场的50%以上,德国的租赁比例高于美国,达到约60%。大多数租房者都是年轻人,这与年轻人的职业变化,低收入和频繁的流动性有很大关系。另一方面,在不购买房屋的情况下租房也为年轻人提供了更多的就业选择。 1.英国与其他国家一样,房地产市场也暴露出许多问题。英国政府非常重视房地产市场发展初期所面临的问题,主要是通过政府对住宅房地产的投资,税收政策以及其他市场干预和市场调节手段。在英国,大城市的房屋所有权低于全国平均水平。大城市中近50%的人买不起房子。英国房地产租赁市场的一个显着特点是其明显的年龄层次。 35岁以下的年轻人年龄越低,租房率越高,租赁市场的内部结构也在不断变化。英国政府充分考虑了该国低收入人群的可负担性,并注意到政府与??市场之间的协同作用。制定了许多可行的租赁市场政策,并出台法律法规,加强严格监管和减税。政策和其他措施可以抑制住房租金的随机上涨和快速上涨。 2.美国。在美国房地产市场中,住房市场在销售市场中的比例大于租赁市场的比例。全国平均住房拥有率约为69%。在美国的大城市,住房租赁比率高于全国平均水平。例如,纽约出租房屋的比例达到64.4%,远高于全国平均水平。美国房地产市场显着支持房地产抵押贷款。住房市场以商品房为主,而在商品房市场,私人住宅投资是主要的。 在充分发挥市场作用的同时,美国政府也注重充分发挥“有形手”的作用,并采取相关法律法规(《住房和社会发展法》,《美国统一住房租赁法》和许多州房屋租赁法)规范租赁市场的租金。 。美国政府也重视保护居民的房屋租赁权。根据“租赁管理法”的有关规定,房屋出租人在房屋租赁期满时拥有房产,除非是出租人或出租人自己的利益。住房,否则每个人都不得拒绝承租人续签合同的要求。3.新加坡。政府主导供应并区分接入。新加坡主要依据政府对住房供应的行政干预,并辅之以市场监管。其实施的建屋发展局政策是住房供应的主要政策。该政策主要是解决“房屋所有权”问题,并保护中低收入群体的住房需求。 政府实施的组屋单位由国家发展部组屋统一建设和实施。作为一个独立的非营利组织,建屋发展局实施全面均衡的预算。经营亏损部分由政府承担。其主要任务是为新加坡居民提供购买和居住的房屋。建屋局提供房型(35平方米),两居室(45平方米),三居室(65平方米~75平方米),四居室(100平方米),五居室(110平方米~130平方米),公寓式等。 2016年,新加坡的房屋拥有率高达90.9%,其中82%的居民居住在建屋发展局。在所有家庭中,建屋发展局提供超过90%的住房。在申请建屋发展局时,新加坡有严格的差异化政策。建屋发展局申请人的月收入不得超过8,000新元,而大家庭的收入不得超过12,000新元。建屋局不对高收入家庭负责。 HDB。 4.建议房地产租赁市场健康发展 1,完善和完善房地产租赁市场配套法律法规。借鉴美国,英国,德国等发达国家的经验,必须加强法制建设,制定房地产租赁市场的详细法律法规,完善中介行业管理制度,行业协会监督和管理制度,通过法律法规保护承租人的合法权益,规范中介业。它在机构层面得到保证。具体的顶层系统设计,法律和法律的发展,从法律层面到面对房地产市场管理部门的资金来源,应用渠道和管理绩效等,针对大量房屋的空置状况,通过发展法律法规,改善控股税收的环节,从而推动其进入住房租赁市场。同时,利用法律法规保护低收入阶层的房屋租赁权和相关权,规范承租人和出租人的市场行为。 2.建立国有公共住房租赁信息平台。建立国有公益性租赁信息平台,依托平台优势,实施阳光租赁。该平台具有各种服务,如用户管理,房屋预登记,在线备案,打印登记申请,房屋搜索,合同网络签署和寻租信息发布。功能上,虽然逐步整合个人出租房,在早期平台上市的数量相对较少,而且大部分出租房也分散在普通市民手中,并通过住宅出租房平台集中整合。完善平台权威,促进租赁公司管理和服务水平的不断提高。3.建立国有公益性租赁公司。借鉴发达国家的经验,在房地产租赁市场管理中,建议发挥“有形手”和“看不见的手”的作用,建立国有房屋租赁服务企业,充分发挥作用以政策为基础的功能平台,主动承担社会住房。租赁市场的主要渠道负责在行政区划范围内进行房屋租赁交易。通过市场运作,为社会提供专业,规模,规范的住房租赁服务。全面覆盖国有租赁服务业务,提供高效优质的基础服务和增值服务,实现政策性住房综合服务一体化,最大限度地提高服务效率。 同时,要充分发挥国有租赁公司的主导作用,通过建立和运营国有房地产租赁服务,逐步建立以国有公共住房为辅的出租房供应。出租房屋,新建商品房和私人空置房屋。该系统满足不同人群的不同住房租赁需求。 4.规范集体土地租赁的建设。目前,国家正在13个城市开展集体建设用地租赁房屋建设试点,允许在集体土地上建房。这是一项重要的房地产政策,增加出租房供应,缓解住房供需矛盾,但建议进一步规范集体建设用地的建设。对于出租房屋工作,及时修改《土地管理法》第44和63条的相关规定,或通过《土地管理法》解释权进行解释和规范,同时修改和完善部门的相关政策,确保集体土地建设是在法律范围内租赁的。推进合法有效地开展这项工作;同时,建议进一步明确集体土地上房屋租赁,出租房屋建设主体和福利分配的相关法律程序。通过规范集体建设用地出租房建设,可以有效增加住房供应,为房地产租赁市场提供有效供给。 5.加强对房地产租赁市场的监管。房屋也有两个自然属性,一个是作为耐用消费品,具有消费品属性;一个是作为金融投资产品,有投资吗?傩??同时住房是准公共物品。住房具有准公共产品的特征。如果所有人都依靠市场的“看不见的手”进行市场调节,就会出现市场失灵。住房的准公共物品属性决定了政府有义务用“有形手”来规范市场,更好地发挥政府的作用,为房地产租赁市场提供合格的住房,满足人民的住房需求。 ,尤其是低收入和中等收入人群。住房需求。鉴于目前我国房地产租赁市场存在的问题,建议对我国房地产租赁业务进行统一管理,建立专业的房地产租赁管理机构,以及主体的责任和义务。房屋租赁市场中的,对象,承租人和出租人。在租赁合同的签订和履行以及房屋维护等一系列租赁过程中,整个过程中可能存在潜在的争议,以提高整个房地产租赁市场的标准化程度。6.完善房地产租赁市场的财税政策。在财政政策方面:鼓励金融机构为住房租赁企业提供支持;鼓励和支持房地产租赁发行长期债券,稳步推进房地产投资信托基金试点;向房地产租赁业引入大量社会资本,提高公共租赁住房的业务支撑能力;进一步支持住房公积金支付租金政策,免租房可以提供住房公积金支付租金,全额支付3个月或者其他期限,个人和配偶可以提取夫妻住房公积金支付按规定租房;在税收政策方面:通过租赁人们减少税收和提高补贴来激活住房租赁市场。租房的机构必须缴纳房产税和增值税等税。总税收约占租金的20%,负担过重。对依法登记备案并达到一定标准的房屋租赁企业,事业单位和个人,给予租赁优惠,奖励和支持。对于无力买房的新公民,有必要避免租房困难的情况。承租人享受增值税,个人所得税,契税等优惠政策,相关税费转入租金,承租人承担最终责任。在“租赁购买和平等权利”政策,“给予合格租户公共服务,如附近的入学”,租房享受与教育和医疗相同的公共福利,取消学历,工作,社会保障,等限制因素。 引用: [1]赵永生,黄艳芬。房地产市场宏观调控机制研究[J]。现代管理,2017,(12):27-29。 [2]钟荣贵,姜力。中国经济新常态与房地产市场风险防范[J]。现代管理,2017,(4):103-105。 [3]邓洪谦,王贤磊,陈峰。中国保障性住房供给制度边界问题研究[J]。华中师范大学学报(人文社会科学版),2012,51(3):29-37。 [4]倪鹏飞。目标设计与深化中国住房制度改革[J]。经济和社会制度比较,2017,(2):14-27。 [5]李娟娟,赵景峰,詹爽。马克思经济周期理论与中国经济新常态[J]。经济学家,2011,5(9):5-10。[6]李小荣。国外房地产市场[J]。中国房地产,1996,(3)。 [7]纪元。国外房屋租赁管理经验及对我国的启示[J]。软科学,2013,(27)。 [8]史德光,冯景春,王红兵。中国房地产业可持续发展研究[J]。现代城市研究,2004,(2):59-61。 [9]邓翔,李双强。消费需求,投资需求与房价波动[J]。西南民族大学学报(人文社会科学版),2015,(10)。 关于作者:沉文锦(1981-),男,汉族,山西省晋城市,土地的中国研究所和资源经济学博士副研究员公共管理,中国人民大学,国土资源管理,房地产经济,土地标准化等优点章温伫(1988-),女,汉族,双峰县,湖南省的讲师研究方向学校的学生钦州学院建筑工程学院,土地利用与城乡规划研究方向。 收稿日期:2018-06-16。

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